Wiosenna prognoza nieruchomości GTA jest równie nieprzewidywalna jak pogoda

Wiosenna prognoza rynku nieruchomości w Toronto i wiosenna prognoza pogody mają jedną wspólną cechę: nieprzewidywalność.

Gdy patrzymy w przyszłość na cieplejsze miesiące, brokerzy, sprzedawcy, kupujący i potencjalni nabywcy siedzą z boku, z niecierpliwością obserwując rynek nieruchomości Greater Toronto Area (GTA) w poszukiwaniu nowych oznak życia.

Ale jeśli nauczyliśmy się czegoś w ostatnich latach, to tego, że zawsze dramatyczny rynek mieszkaniowy GTA jest trudny do przewidzenia. Podczas gdy rozmowy o zbliżającej się recesji wciąż wirują, klimat niebotycznych stóp procentowych i surowa rzeczywistość niskiej sprzedaży domów, niektóre nagłówki nieuchronnie ostrzegają przed zagładą i mrokiem na froncie nieruchomości, gdy wkraczamy w 2023 rok.

Liczby nie kłamią: sprzedaż domów GTA spadła w styczniu o 44% rok do roku, a sprzedaż nowych domów spadła w tym samym miesiącu do najniższego poziomu od 23 lat.

Ale niektórzy eksperci twierdzą, że jest też miejsce na optymizm. W swoim najnowszym raporcie dotyczącym perspektyw rynkowych, Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) nazwał rok 2023 „rokiem dwóch połówek”. 2023 Perspektywy rynkowe i raport z przeglądu roku 2022 sugeruje wzrost aktywności GTA na rynku nieruchomości w drugiej połowie roku, kiedy zobaczymy wzrost aktywności sprzedaży, zwiększoną konkurencję wśród kupujących i ponowną presję na wzrost cen domów.

„Rozpoczynamy rok mniej więcej tam, gdzie byliśmy przez jesień i zimę 2022 roku, ale przewiduję, że gdy przejdziemy do drugiej połowy roku – i może to obejmować część wiosennego rynku – zaczniemy zobaczyć, jak większa liczba potencjalnych nabywców domów schodzi z linii bocznej” – mówi STOREYS główny analityk rynku firmy TRREB, Jason Mercer. „Jeśli pomyślisz o poprzednich cyklach stóp procentowych, a nawet o początku testu warunków skrajnych OSFI kilka lat temu, potrzeba około roku lub półtora roku, aby zmiana otoczenia stopy procentowej miała pełny wpływ na rynek . Ludzie muszą się wycofać i pomyśleć o tym, jak złagodzą wpływ wyższych kosztów finansowania zewnętrznego. Mogą spojrzeć na dom o innej cenie lub w innej części GTA, ale — po roku — ludzie podjęli taką decyzję”.

Tak więc Mercer mówi, że wrócą na rynek – aczkolwiek z potencjalną ponowną oceną oczekiwań. „Wszystkie inne warunki wstępne dla popytu na mieszkania są spełnione”, podkreśla Mercer. „Mamy bardzo ciasny rynek i obserwujemy wzrost populacji w rekordowym tempie – ludzie potrzebują miejsca do życia”.

To powiedziawszy, nie można zaprzeczyć, że tej wiosny rynek nieruchomości będzie wyglądał inaczej niż w ostatnich latach, zwłaszcza w następstwie gorącego i rekordowego biegu GTA, który rozpoczął się niedługo po tym, jak termin „dystans społeczny” stał się powszechny. powszechny w naszych słownikach zbiorowych.

„Z pewnością rok 2021 był dla nas rekordowy” — przyznaje Mercer. „W 2022 roku rynek wiosenny nie był ożywieniem, ponieważ widzieliśmy początkowy wpływ wyższych kosztów finansowania zewnętrznego. Spodziewałbym się więcej trendów sezonowych w tym roku — spodziewam się większej sprzedaży wiosną niż w styczniu i lutym — ale sprzedaż z pewnością będzie niższa, jeśli spojrzysz na to z perspektywy historycznej w porównaniu do 2021 roku i wiele lat w ciągu ostatniej dekady”.

W niektórych obszarach GTA może być więcej akcji niż w innych, mówi Mercer. „Jedną z rzeczy, które zauważyliśmy w ankiecie konsumenckiej IPSOS, było to, że kupujący po raz pierwszy będą stanowić znaczną część potencjalnych nabywców w tym roku”, mówi Mercer. „Jeśli myślisz o najpopularniejszym typie domów dla kupujących po raz pierwszy, apartamenty typu condo znajdują się na szczycie tej listy. Tak więc z pewnością te obszary, które mają znaczną liczbę mieszkań, mogą być interesujące dla tej grupy. Oczywiście w mieście Toronto jest wiele inwestycji mieszkaniowych, ale w całym GTA są też różne węzły mieszkaniowe: Mississauga City Centre, Vaughan Metropolitan Centre itp.

Mercer zwraca uwagę, że, co zrozumiałe, skupiono się na stronie popytowej rynku – produkt uboczny podwyżek stóp procentowych – ale GTA również nie widział dużego ruchu na froncie podaży.

„Tak więc w perspektywie średnio- i długoterminowej jest to nadal poważny problem dla GTA” — mówi. „Jeśli obserwujemy rekordowy poziom imigracji, a wiele z tych osób decyduje się na przeprowadzkę do GTA i Greater Golden Horseshoe, musimy zapewnić wystarczającą liczbę mieszkań zarówno na rynku wynajmu, jak i własności. W obu przypadkach w ciągu ostatniej dekady zaobserwowaliśmy rywalizację wśród osób potrzebujących mieszkania. Tak więc, tylko dlatego, że zaobserwowaliśmy spowolnienie na rynku własności z powodu wyższych kosztów pożyczek, nie oznacza to, że zdejmujemy nogę z gazu, jeśli chodzi o zwiększenie dostaw online. Wszystkie szczeble rządowe zobowiązały się do rozwiązania kryzysu dostaw i musimy to kontynuować”.

Pomimo rekordowo niskiej sprzedaży, która nieuchronnie spędzała sen z powiek niektórym pośrednikom w handlu nieruchomościami, niektórzy znawcy branży wskazują na nieustanny brak zapasów jako siłę napędową konkurencyjności rynku w nadchodzących miesiącach. Na początku tego miesiąca John Pasalis, prezes Realosophy Realty, podkreślił, że zapasy w niskich budynkach spadły w GTA poniżej dwóch miesięcy, podczas gdy zapasy mieszkań spadły poniżej trzech miesięcy. Według ówczesnego Pasalisa mogą to być oznaki stopniowego nagrzewania się rynku.

Oczywiście niski poziom zasobów mieszkaniowych zwykle oznacza, że ​​kupujący będą zazwyczaj płacić więcej za domy, ponieważ popyt na ograniczoną liczbę mieszkań na rynku jest zwykle wyższy. Pasalis szybko powiedział STOREYS, że nie sugeruje, że rynek jest choć trochę bliski konkurencyjności jak w zeszłym roku, tylko że jest bardziej konkurencyjny niż jesienią.

Agent nieruchomości z GTA, Davelle Morrison, może potwierdzić, że na rynku zdecydowanie panuje konkurencja. „Co zaskakujące, obserwuję wiele wojen licytacyjnych” — mówi Morrison w STOREYS. „Ostatniej nocy moi klienci oferowali kamienicę w North York i było na niej 19 ofert. Myśleliśmy, że na pewno go dostaną — zwłaszcza, że ​​były to tylko dwie sypialnie — ale przegrali. Były to dopiero drugie co do wielkości oferty”.

Kiedy rozmawialiśmy, Morrison powiedziała, że ​​miała pokazać mieszkanie w centrum miasta wcześniej tego dnia, ale dostała e-mail od agenta nieruchomości z informacją, że właśnie otrzymali zarejestrowaną ofertę.

„Czuję więc, że zarówno po stronie wystawiania, jak i kupowania rzeczy nabierają tempa” — mówi Morrison o tym, co obecnie widzi na rynku. Ale nie jest przekonana, że ​​ten trend utrzyma się w cieplejszych miesiącach. „Ludzie zawsze czekają na wiosenny targ, myśląc, że to właściwy czas na wystawienie domu na sprzedaż” — mówi. „Nie zgodziłbym się, ponieważ wtedy można było zobaczyć nieco spowolnienie, ponieważ będziemy mieć większą podaż – czego wszyscy szukali – ale myślę, że ta podaż może wystarczyć, aby zadowolić kilku kupujących, którzy są poza rynkiem. tam patrząc teraz. Tak więc, chociaż obecnie toczy się wiele wojen przetargowych, nie jestem pewien, czy takie same warunki będą miały miejsce w kwietniu lub maju”.

Ludzie będą wymieniać swoje domy, mówi Morrison, ale kupujący prawdopodobnie nie będą musieli zajmować się wojnami licytacyjnymi, z którymi toczą się teraz. „Trzymam kciuki i mam nadzieję, że Bank of Canada dotrzyma obietnicy wstrzymania stóp procentowych”, mówi Davelle o wpływie stóp procentowych na wiosenny rynek. Bank of Canada niedawno zasygnalizował, że ostatecznie wstrzyma podwyżki stóp procentowych.

„Myślę, że moim największym zmartwieniem są zasady, z którymi może wyjść OFSI”, mówi Morrison o potencjalnie surowszych testach warunków skrajnych przeprowadzanych przez Biuro Nadzoru Instytucji Finansowych (OSFI). „W styczniu wyszli, aby powiedzieć, że przeprowadzą pewne konsultacje – które zakończą się mniej więcej w połowie kwietnia – i te konsultacje zaostrzą wymagania dotyczące kredytu hipotecznego. Nie wiem dokładnie, co się wydarzy, ale czuję, że pod koniec roku — może to lato lub jesień — nastąpi pewne zaostrzenie, które znacznie utrudni kupującym wejście na rynek i wpływać na sprzedawców próbujących sprzedać”.

W tej notatce radzi sprzedawcom, że teraz nie jest czas na czekanie, jeśli chodzi o wystawianie ich nieruchomości. „Najprawdopodobniej dostaniesz mniej, im dłużej będziesz czekać”, mówi. „Obecnie na rynku jest wiele mieszanych wiadomości. Masz statystyki spadającej sprzedaży i cen, ale z drugiej strony masz wojny licytacyjne. Powiedziałbym, że rynek mieszkaniowy jest obecnie dużo silniejszy niż rynek mieszkań. Mieszkania wydają się być na rynku znacznie dłużej, podczas gdy w przypadku domów jest więcej aktywności”.

Pochodzący z Toronto broker kredytów hipotecznych i komentator rynku nieruchomości, Ron Butler, zauważa, że ​​od nowego roku nastąpił „mały wzrost aktywności”, a liczba zapytań i zatwierdzeń wzrosła. „Ale wydaje się, że w ciągu ostatnich 10 do 12 dni to się skończyło” – mówi. „Oczywiście istnieje bezpośrednia korelacja między oprocentowaniem kredytów hipotecznych a aktywnością sprzedażową. To, czego doświadczyliśmy w grudniu i styczniu, to obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu – opcje dwuletnie, trzyletnie i pięcioletnie spadły. Oczywiście zmienna poszła w górę, bo zawsze rośnie. Widzieliśmy jak niski 4,24 pięcioletni stały. To nie wydaje się bardzo niskie, biorąc pod uwagę, że rok i trochę temu wynosiło 1,99, ale nadal jest o wiele lepsze niż 5,29. Widzieliśmy trzyletnią stałą stawkę 4,68 i zaczęło to tworzyć niewielką przystępność cenową, gdy stawki były tak niskie.

Butler szybko wskazuje, że „niski” jest względny. „Niski” to po prostu funkcja nie bycia w piątce – nie posiadania wskaźnika zaczynającego się od piątki – mówi. Jednak Butler mówi, że stawki wzrosły w ciągu ostatnich dwóch tygodni. „Trzyletnie stopy wzrosły o 80 punktów bazowych; pięcioletnia wzrosła o 70 punktów bazowych; z wyjątkiem pięcioletniej stałej CMHC, w tym tygodniu ponownie zobaczymy każdą stopę w przedziale pięciu procent” – mówi. „Tak więc jest to poważna i znacząca zmiana, jeśli chodzi o przystępność cenową”.

Butler mówi, że jeśli ta tendencja się utrzyma, perspektywy wiosennego rynku nie będą najlepsze. „To nie będzie zbyt sprężyste” — mówi. „To takie proste”. Mówi, że prawie połowa wszystkich aukcji GTA jest zakończona.

„Mamy grupę ludzi, którzy mogą chcieć sprzedać, ale chcą sprawdzić, ile dostanie ich dom” – mówi Butler. „Więc próbują. Widzimy jednak, że wiele aukcji zostaje zakończonych, gdy odkrywają, że nikt nie zapłaci ceny, i wycofują aukcję. Wtedy na pewno są ludzie, którzy są zainteresowani kupnem. Widzimy, że gdy nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, jest przeznaczona do wielu sytuacji związanych z licytacją. Ludzie spodziewają się, że wystawią swój dom na 699 000 $ i sprzedadzą go za 899 000 $. Tak więc kończy się na tym, że 25 osób przychodzi zobaczyć dom, ponieważ myślą, że istnieje szansa, że ​​można go sprzedać za niską cenę. To pokazuje, że są ludzie zainteresowani kupnem pierwszego domu”.

I odwrotnie, mówi, że rynek nie widzi podobnej aktywności na rynku o wartości 2 mln USD. „Nabywcy domów po raz pierwszy tworzą dno piramidy nieruchomości; mówi Butler. „Jeśli uznają, że nie jest to opłacalne, po prostu nie będzie tak wiele akcji. To bardzo dziwne, ale to prawda, że ​​kredyt hipoteczny zaczynający się od czwórki jest po prostu o wiele bardziej interesujący niż kredyt hipoteczny zaczynający się od piątki. Jeśli środowisko kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu będzie nadal rosnąć, będzie to bardzo spokojna wiosna”.

Butler nazywa obecny klimat stóp procentowych „nieco chaotycznym” i podkreśla podatność Kanady na rynek w Stanach Zjednoczonych (USA).

„Bank Kanady zobowiązał się do wstrzymania podwyżek podstawowej stopy procentowej; podwyżki stóp w marcu nie będzie” – mówi Butler. „Ale istnieje presja na południe od granicy, ponieważ Rezerwa Federalna stała się znacznie bardziej jastrzębia w ciągu ostatnich dwóch tygodni. W USA pojawiły się duże doniesienia o zatrudnieniu, ich inflacja nie spada tak szybko jak nasza i mogą tam występować ciągłe niewielkie wzrosty. W przyszłym miesiącu, następnym miesiącu, a może nawet ponownie w lecie, mogą nastąpić ćwierć procentowe podwyżki – i to ma wpływ na Kanadę. W końcu, jeśli nadal będą podnosić stopę funduszy federalnych, spowoduje to presję na podwyższenie stóp – zarówno stałych, jak i zmiennych”.

Musimy więc obserwować liczbę tworzonych miejsc pracy i inflację zarówno w USA, jak iw Kanadzie, mówi Butler. „W pewnym sensie sytuacja w USA zacznie kontrolować sytuację w Kanadzie” – mówi.

W międzyczasie, chociaż kwietniowe ulewy mogą być tak bliskie, że prawie je czujemy, to, czy wiosna tchnie nowe życie w rynek nieruchomości GTA, wciąż jest w powietrzu (miejmy nadzieję, że się ociepli).