Kryzys kosmiczny, rosnące czynsze nadal dominują na rynku przemysłowym GTA | RENX

Rynek przemysłowy Greater Toronto Area nadal wyznacza nowe szczyty stawek czynszów i nowe minima dostępnej powierzchni, ponieważ niesłabnący popyt na powierzchnię dystrybucyjną i magazynową utrzymuje się.

Najnowsze dane Avison Young, zawarte w niedawno opublikowanym raporcie przemysłowym za III kwartał 2021 r., pokazują pustostany na poziomie zaledwie 1,2 procenta w całym GTA, średnią stawkę czynszu na poziomie 11,63 za stopę kwadratową i tylko 13 nieruchomości o powierzchni co najmniej 250 000 stóp kwadratowych dostępnych w dowolnym miejscu region.

„Rynek przemysłowy Greater Toronto Area (GTA) pozostaje odporny, pomimo wyzwań w innych sektorach. Przełożyło się to na wyjątkowo silną działalność leasingową i inwestycyjną (i skrócone stopy kapitalizacji), a także zwiększoną konkurencję o krótkoterminowe grunty pod zabudowę i place plombowe” – czytamy w raporcie. „Stawki czynszów nadal rosły, ponieważ popyt przewyższa podaż – napędzając aktywność i zainteresowanie rynkami skrajnymi wokół GTA”.

Podobną analizę oferuje raport przemysłowy JLL dotyczący trzeciego kwartału w Toronto. Raportuje pustostany na poziomie jednego procenta i od początku roku absorpcję netto na poziomie 13,5 miliona stóp kwadratowych.

„Ponieważ rynek się zacieśnia, duże bloki powierzchni do wynajęcia stały się bardzo rzadkie. Dostępne powierzchnie o powierzchni ponad 100 000 stóp kwadratowych w istniejących budynkach przemysłowych spadły o prawie 30% od ostatniego kwartału”, stwierdza raport JLL. „Ponieważ te ostatnie powierzchnie są wynajmowane, główni najemcy coraz częściej szukają powierzchni w dłuższych terminach”.

Czynsze w przemyśle wzrosły o 74% w ciągu pięciu lat

Według danych AY Data czynsze GTA wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat o 74 proc., a czynsze wywoławcze netto wzrosły o 12 proc.

Popyt napędza również wzrost aktywności inwestycyjnej, przy czym AY cytuje transakcje o wartości 2,5 miliarda dolarów w ciągu kwartału – 79-procentowy wzrost w porównaniu z drugim kwartałem. Od początku roku sektor odnotował rekordową aktywność inwestycyjną 5,4 miliarda dolarów, przekraczając już poziom 4,6 miliarda dolarów z 2020 roku.

Aktywność została zawyżona przez jedną z największych sprzedaży sektorowych w ostatnich latach, kiedy Pure Industrial Real Estate Trust sfinalizował zakup portfela o wartości 697 milionów dolarów (298 USD za stopę kwadratową) od Artis REIT. Jednak nawet po usunięciu tej transakcji sektor nadal odnotowałby transakcje o wartości 1,8 miliarda dolarów.

Najbardziej aktywnymi obszarami były Brampton i Mississauga, w których właścicieli zmieniały aktywa o wartości ponad 500 milionów dolarów. Aktywność przemysłowa stanowiła 36 procent całkowitej aktywności inwestycyjnej we wszystkich sektorach w GTA w ciągu kwartału.

Popyt nadal obniża stopy kapitalizacji, mówi AY. Nieruchomości dla jednego najemcy spadły o 20 punktów bazowych w ciągu kwartału do 3,8%, podczas gdy aktywa dla wielu najemców spadły o 10 punktów bazowych do 4,1%.

„Oczekuje się, że popyt na produkty przemysłowe pozostanie silny do końca 2021 r., zwłaszcza że trwające masowe szczepienia pozwoliły Ontario na ponowne otwarcie dużej części gospodarki, dając inwestorom większe zaufanie w przyszłość”, stwierdza raport AY.

Najważniejsze umowy najmu i ukończenia

Działalność najmu była prowadzona przez detaliczną firmę H&M zajmującą powierzchnię 716 000 stóp kwadratowych przy Salem Road i Kerrison Drive w Ajax w sektorze GTA East, który jest coraz bardziej aktywny ze względu na coraz trudniejszy dostęp do gruntów i nieruchomości na innych podrynkach. Nieruchomość będzie częścią Blackwood Partners i Crestpoint’s GTA East Industrial Park.

JLL poinformował o dwóch innych umowach najmu nieruchomości, które jeszcze nie powstały: podpisanie umowy przez Aritzię na 550 000 stóp kwadratowych w lokalizacji należącej do grupy Zzen w Vaughan, podczas gdy General Mills wynajęło 550 000 stóp kwadratowych w inwestycji Milton South w Orlando.

Patrząc w przyszłość, według Avison Young w budowie jest 13,9 miliona stóp kwadratowych powierzchni, z czego około połowa jest wstępnie wynajęta. Rurociąg przedrealizacyjny ma około 53,5 miliona stóp kwadratowych w 152 budynkach.

Budynki w budowie zwiększą całkowity inwentarz Toronto o powierzchni 901 milionów stóp kwadratowych o około 1,5 procent, podczas gdy rurociąg poprzedzający rozbudowę powiększy go o około sześć procent, jeśli wszystkie zostaną zbudowane.

Raport AY zauważa, że ​​coraz częściej pojawiają się zabudowania plombowe, w tym nieruchomości, które są wyburzane na rzecz większych i/lub nowocześniejszych obiektów. Jednym z największych jest 541 Kipling Ave., przebudowa o powierzchni 337 200 stóp kwadratowych przez firmę ONE Properties z siedzibą w Edmonton.

Jak donosi AY, dwa z największych ukończonych obiektów w tym kwartale miały miejsce również na podrynku wschodnim: centrum dystrybucyjne o powierzchni 1,05 miliona stóp kwadratowych dostarczone dla Amazona przy 333 Rossland Rd. E. w Ajaksie; oraz zakład AOSOM Canada o powierzchni 400 000 stóp kwadratowych przy 883 Thornton S. Rd. w Oshawie.

Nowy rozwój wymaga czasu

Z 2,4 miliona stóp kwadratowych ukończonych budynków w GTA, łącznie dziewięciu budynków, 95 procent powierzchni było już wynajęte.

Raport JLL wskazuje, że nie będzie żadnej szybkiej naprawy obecnego kryzysu w przestrzeni kosmicznej

„Wprowadzenie planowanego produktu na rynek w szybkim tempie nadal jest trudne. Niedobór stref i serwisowanych gruntów oraz długotrwałe procesy zatwierdzania przez gminy nadal stanowią wyzwanie dla deweloperów”, stwierdza. „Ostatnio niedobory materiałów stały się również poważną przeszkodą z powodu zakłóceń łańcucha dostaw związanych z pandemią.

„To często prowadzi do znacznych opóźnień w budowie na rynku, który pilnie potrzebuje nowego produktu”.