Grunty będące własnością publiczną powinny być wykorzystywane pod niedrogie mieszkania, a nie sprzedawane prywatnym deweloperom – bayobserver.ca Hamilton, Burlington i GTA

25 stycznia premier Justin Trudeau zobowiązał się do „zapewnienia” budowy tanich mieszkań wzdłuż trasy tranzytowej lekkiej kolei (LRT) w Hamilton. Chociaż jest to dobra wiadomość, istnieje wiele niepewności co do tego, jak to się stanie.

Budowa i utrzymanie przystępnych cenowo mieszkań w pobliżu dobrego transportu to jedno z największych wyzwań stojących obecnie przed miastami. Nie tylko Hamilton, Toronto, Mississauga, Brampton, Waterloo, Ottawa, Québec City, Montreal, Calgary, Vancouver i Edmonton budują lub planują nowe linie tranzytowe.

Jednak bez proaktywnego podejścia ze wszystkich szczebli rządowych nowym pociągom towarzyszyć będzie gentryfikacja i przesiedlenia.

Na szczęście rozwiązania są tuż przed nami.

Własność publiczna a prywatna

Metrolinx nabył duże obszary ziemi pod budowę wielu z tych LRT, w tym w Hamilton. Gdy pociągi będą kursować, większość tej ziemi nie będzie już potrzebna. Zazwyczaj nadwyżki gruntów publicznych są sprzedawane na wolnym rynku oferentowi, który zaoferował najwyższą cenę. Ale to nie jedyne podejście.

To, co stanie się z gruntami będącymi własnością publiczną wzdłuż nowych linii tranzytowych, zadecyduje, czy będą to niedrogie miejsca do życia.

Jeśli ta ziemia zostanie sprzedana prywatnym deweloperom, jest mało prawdopodobne, aby Kanadyjczycy zobaczyli znaczną liczbę przystępnych cenowo mieszkań zbudowanych dla gospodarstw domowych o niskich lub średnich dochodach.

To potrójny cios dla tych społeczności: nowe mieszkania są zbyt drogie, istniejące niedrogie mieszkania są tracone w wyniku wyburzeń, renowacji i gentryfikacji, a ludzie polegający na transporcie będą mieli niewiele opcji mieszkaniowych wzdłuż tras.

Ale jeśli ta ziemia pozostanie własnością publiczną, przyszłość przystępnych cenowo mieszkań rysuje się w jaśniejszych barwach. Chociaż Metrolinx nie ma takiej historii, elementy są na miejscu, aby wykorzystać tę publiczną ziemię do budowy tego rodzaju mieszkań, których rynek nie chce lub nie może zbudować.

Województwo mogłoby zatrzymać te grunty i przekazać je Ministerstwu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej oraz wykorzystać pod budownictwo socjalne. Nawet jeśli prowincja chce sprzedać ziemię, są możliwości.

Potrzebna jest zmiana kulturowa

W Ontario grunty należące do prowincji — w tym grunty będące własnością Metrolinx — podlegają dyrektywie Ontario Realty. Dyrektywa ta daje innym podmiotom publicznym, takim jak rząd federalny lub gminy, prawo do nabywania nadwyżek nieruchomości prowincjonalnych, zanim zostaną one sprzedane na wolnym rynku.

Miasta rzadko korzystają z możliwości zakupu nadwyżek gruntów prowincjonalnych, częściowo dlatego, że wymaga to czasu (i pieniędzy), ale także z powodu kultury, która podkreśla rolę sektora prywatnego, a nie publicznego, w rozwoju mieszkalnictwa.

Rząd federalny mógłby również nabywać grunty na mocy dyrektywy i budować na nich mieszkania finansowane z Narodowej Strategii Mieszkaniowej. Jak dotąd ta strategia przyniosła bardzo niewiele przystępnych cenowo mieszkań dla potrzebujących gospodarstw domowych. Zmiana jest ewidentnie konieczna.

Samorząd prowincji może być również znacznie bardziej proaktywny. Grupa zadaniowa Ontario Housing Affordability Task Force zaleciła, aby wszystkie przyszłe rządowe transakcje sprzedaży gruntów wymagały 20% przystępnych cenowo mieszkań. Niestety, zalecenie to nie zostało przyjęte.

W 2022 roku Metrolinx sprzedał parking w Port Credit — znajdujący się obok stacji GO, na samym początku linii Hurontario LRT — prywatnemu deweloperowi za 64,5 miliona dolarów, bez wymogu posiadania przystępnych cenowo mieszkań.

Zmiana kulturowa wokół gruntów należących do prowincji musi pochodzić od góry – od minister transportu Caroline Mulroney, ministra spraw miejskich i mieszkalnictwa Steve’a Clarka oraz samego premiera Douga Forda.

Wraz z odejściem Billa 23, Ford ma ambitny plan budowy nowych domów w Ontario, ale potrzebne są dalsze ukierunkowanie, aby ukształtować, jaki rodzaj mieszkań będzie budowany i dla kogo.

Naprawdę przystępne cenowo mieszkania

Rynek prywatny jest bardzo dobry w budowaniu wielu małych jednostek mieszkaniowych, zwłaszcza wzdłuż nowych linii tranzytowych. W Waterloo, gdzie pracuję, w korytarz LRT zainwestowano ponad 4 miliardy dolarów. Większość tych inwestycji została dokonana przed otwarciem linii, co oznacza, że ​​tego rodzaju rozmowy muszą się odbyć dzisiaj, a nie za pięć lat.

To, w czym rynek prywatny nie jest dobry, to budowanie naprawdę przystępnych cenowo mieszkań i jednostek rodzinnych dla gospodarstw domowych o różnych dochodach.

Nie wszystkie nowe mieszkania na gruntach publicznych muszą być mieszkaniami socjalnymi, chociaż potrzebujemy ich znacznie więcej. Niedawny raport Scotiabank zauważył, że nawet gdyby Kanada podwoiła swój odsetek mieszkań socjalnych, bylibyśmy tylko na poziomie średniej Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju i G7.

W ramach naszych obecnych zasad planowania pytania o to, co i dla kogo zbudować, pozostawia się rynkowi. Jednym z niewielu narzędzi, jakie miasta mają do kształtowania rozwoju prywatnego, jest podział na strefy, który wymaga wybudowania pewnego procentu przystępnych cenowo mieszkań na nowych osiedlach.

Większość miast jeszcze nie ustaliła swojej polityki, ale ustawa nr 23 ograniczy dostęp do tanich mieszkań do pięciu procent jednostek na maksymalnie 25 lat, z czynszami na poziomie 80 procent stawek rynkowych. Takie podejście nic nie da rodzinom w podstawowej potrzebie mieszkaniowej – gospodarstwom domowym, które wydają ponad 30 procent swoich dochodów na schronienie. Jest to również dalekie od planu zagospodarowania przestrzennego miasta Toronto, który zakładał, że do 2030 r. 22 procent nowych jednostek będzie dostępnych.

Myślenie poza rynkiem

Kiedy ziemia jest własnością publiczną, możemy ustalać warunki rozwoju i być dużo bardziej ambitni i kreatywni. Można by na przykład zastrzec, że nowe lokale zajmowane przez właścicieli będą głównymi miejscami zamieszkania ich właścicieli, co jest już praktykowane w Whistler w BC

W Ontario, gdzie jedna czwarta wszystkich nabywców domów to inwestorzy, zmniejszyłoby to popyt poprzez wyeliminowanie spekulacji gruntami będącymi własnością publiczną.

Miasta mogłyby wykorzystywać swoje grunty do wynajmowania specjalnie wybudowanych nieruchomości, z czynszami ustalanymi na podstawie stosunku dochodów najemcy, a nie nieco poniżej stawek rynkowych. Mogli również wynajmować tereny organizacjom non-profit, aby budować mieszkania wspierające, jak niedawno zrobił to Kitchener. Grunty będące własnością publiczną odgrywają również kluczową rolę w pojednaniu ze społecznościami tubylczymi, które mają nieproporcjonalnie duże trudności ze znalezieniem odpowiednich i przystępnych cenowo mieszkań.

W czasie kryzysu mieszkaniowego grunty będące własnością publiczną nigdy nie powinny być sprzedawane prywatnym deweloperom w nadziei na uzyskanie z transakcji kilku okruchów przystępnych cenowo mieszkań. Zakładając, że rynek prywatny ma monopol na budownictwo mieszkaniowe, ignorujemy prawdziwie transformacyjne rozwiązania, które ukrywają się na widoku.

Myślenie wykraczające poza rynek i kreatywne wykorzystanie gruntów będących własnością publiczną to jedyny sposób, w jaki obietnica Trudeau zapewnienia przystępnych cenowo mieszkań wzdłuż korytarza LRT Hamiltona faktycznie zaowocuje mieszkaniami dla ludzi, którzy ich potrzebują.